condominio mare e pineta Comacchio: luglio 2013

martedì 30 luglio 2013

La nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore condominiale prima e dopo l’entrata in vigore della riforma

Amministratori di condominio, Professionisti, Ditte e Imprese su PagineProfessionisti.it, by CDW. La nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore condominiale prima e dopo l’entrata in vigore della riforma 26/07/2013 di Alessandro Gallucci Sono un inquilino che abita in un condominio di 21 appartamenti. Il proprietario dell'immobile ha ancora 12 appartamenti per un totale di 677 millesimi, il resto degli 8 proprietari per 323 millesimi. Abbiamo un amministratore da circa 1 anno esattamente nominato nel 4/2012, la mia domanda è la seguente : il rinnovo dell'amministratore se partecipano solo gli otto proprietari per 323 millesimi ha validità in fase di assemblea? Molto spesso si utilizza il termine inquilino scevro del suo significato tecnico, vale a dire quello di conduttore di un’unità immobiliare, per fare riferimento solamente al fatto che si abita una casa, magari di proprietà. Non è chiaro se in questo caso il nostro utente sia proprietario o conduttore. Il fatto, in relazione alla domanda che ci pone, non è di poco contro: se proprietario ha diritto di partecipare all’assemblea di nomina dell’amministratore, se conduttore, no. Ad ogni buon conto, dato che la domanda riguarda i quorum deliberativi per la conferma dell’amministratore, vale la pena dare una risposta di indubbia utilità generale. Nomina, conferma e revoca dell’amministratore prima della legge di riforma Prima dell’entrata in vigore della riforma erano queste le tre parole che riguardavano le sorti del rapporto tra amministratore e condominio. Sulla nomina e la revoca non sorgeva alcun dubbio: per deliberarle era sempre necessario il consenso della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentassero almeno la metà del valore dell’edificio.v Differente il discorso per la conferma. Secondo la giurisprudenza di merito “la conferma dell'amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal III° comma dell'art. 1136 c.c.” (così Trib. Roma 15 maggio 2009 n. 10701). Diversamente la Cassazione era univoca nell’affermare che “(v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali” (Cass. 4 maggio 1994, n. 4269). Prendendo l’ipotesi illustrata dall’utente, sicuramente la conferma dell’amministratore, anche se si aderiva alla tesi della sua diversità rispetto alla nomina, non potevano porsi dubbi che la conferma non poteva essere deliberata da 8 condomini che comunque non rappresentavano un terzo del valore millesimale dell’edificio Nomina, conferma e revoca dell’amministratore dopo l’entrata in vigore della legge di riforma La riforma ha inciso ma solo parzialmente sull’argomento. In base al nuovo art. 1129 c.c., infatti, l’amministratore dura in carica un anno, il suo incarico, salvo revoca, s’intende rinnovato (automaticamente) per un altro anno ed al termine del biennio egli deve presentarsi all’assemblea per il rinnovo o la revoca, salvo sue dimissioni. Il passaggio dal termine conferma a quello rinnovo sembrerebbe far propendere per l’equiparazione del rinnovamento dell’incarico a quello della nomina; sarebbe stato sicuramente più utile essere più chiari per togliere ogni dubbi. Ad ogni buon conto anche se nomina e rinnovo dovessero essere intesi come due atti differenti, la situazione sarebbe uguale al periodo ante riforma: insomma per il caso di specie 8 condomini e 323 millesimi non potrebbero rinnovare l’incarico dell’amministratore. In ogni caso i condomini, con quelle maggioranze, potrebbero anche decidere di deliberare salvo il rischio d’una impugnazione per invalidità per mancato raggiungimento del quorum deliberativo (vizio d’annullabilità della delibera con impugnazione nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c.) che li porterebbe ad una sconfitta sicura con quasi certo pagamento anche delle spese legali. CondominioWeb.com Condominio Web http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1654.ashx

Incarico annuale dell'amministratore

Archivio News Newsletter Forum Video Contattaci Annunci immobiliari Cdw 8641 1626 62931 utenti registrati Home B.datiForumEbookSentenzeLeggiArticoliModuliNewsletterAziende e Prodotti Perché l’incarico dell’amministratore ha durata annuale e non biennale come dicono in molti? Share on email Segnala Share on print Stampa Amministratori di condominio, Professionisti, Ditte e Imprese su PagineProfessionisti.it, by CDW. Perché l’incarico dell’amministratore ha durata annuale e non biennale come dicono in molti? 29/07/2013 di Alessandro Gallucci googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1352220129319-0'); }); Quanto dura in carica l’amministratore di condominio, una volta nominato? La risposta al quesito è contenuta nel decimo comma del nuovo art. 1129 c.c. che recita: L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. L’incarico ha durata annuale. A questa chiara affermazione molti hanno obiettato che, invece, esso ha durata biennale. Motivo di quest’affermazione? Il successivo periodo della norma appena citata che estende la durata del mandato anche all’anno successivo. Attenzione: chi parla di incarico biennale sbaglia. Vediamo perché. Innanzitutto, come dice il primo comma dell’art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale (quelle che precedono il codice civile):“nell'applicare la legge non si può ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore”. Se la legge dice che l’incarico ha durata annuale come si può dire esso dura due anni? Molti obiettano: è vero, è scritto un anno ma l’effetto della proroga automatica porta, nei fatti, ad una durata biennale. Non è così. Un esempio per chiarire il perché. Ai sensi del secondo comma del medesimo art. 1129 c.c.: “Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”. Se l’amministratore nona adempie commette grave irregolarità che può portare alla sua revoca giudiziale (art. 1129, dodicesimo comma, c.c.). Il rinnovo è annuale e la comunicazione di cui al secondo comma dev’essere annuale. Se l’incarico fosse stato biennale tale incombenza non avrebbe dovuto essere adempiuta ogni anno. Lo stesso dicasi per la comunicazione del compenso in quanto ai sensi del quattordicesimo comma dell’art. 1129 c.c. “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”. Durata annuale e revoca. La revoca, come sappiamo, può essere disposta in ogni tempo dall’assemblea. La revoca ingiustificata, sebbene sul punto non vi sia certezza, può comportare la richiesta di risarcimento del danno da parte dell’amministratore sollevato dall’incarico senza giusta causa (cfr. Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957). Se si propendesse per la durata biennale, la revoca potrebbe essere considerata senza giusta causa anche dopo un anno e un giorno. Siccome la durata è annuale, la richiesta di assemblea per la revoca al termine dei primo anno di gestione non potrà mai configurare una revoca illegittima perché intervenuta al termine della durata naturale dell’incarico. Un po’ come per la revoca del contratto d’affitto 4+4 alla prima scadenza, solo che in quest’ultimo caso la legge pone determinate condizioni (cfr. l. n. 431/98). Prescrizione dei crediti dell’amministratore. Siccome la durata dell’incarico è annuale, la decorrenza della prescrizione il credito per l’attività svolta inizia alla fine dell’anno di gestione e non del biennio. CondominioWeb.com Condominio Web http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1658.ashx